Comment calculer le fermage d'un bail rural ?

Prix du fermage

Le prix du fermage est établi en fonction, notamment :

• de la durée du bail,

• de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation,

• de la qualité des sols.

Le fermage constitue un tout mais peut être composé de 2 éléments :

• loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation et

• loyer des bâtiments d'habitation.

À noter : en cas de contestation par l'une des deux parties au contrat, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le fermage.

Loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation agricole

Pour fixer le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation agricole, il faut se référer aux maxima et minima (fourchette de prix) fixé par arrêté préfectoral en vigueur lors de la conclusion du bail. Sauf exception, une modification des fourchettes ne prend effet qu'au renouvellement du bail.

Le loyer est ensuite actualisé à chaque échéance de bail en se référant à l'indice national des fermages.

Depuis 2010, le mode de calcul de l'indice des fermages est uniformisé sur le plan national, alors qu'auparavant il était calculé différemment dans chaque département.

Cet indice permet d'actualiser sur une période généralement comprise entre le 1 exposant er octobre de l'année de référence et le 30 septembre de l'année suivante :

• les montants des fermages à payer pour les baux en cours,

• les fourchettes de loyers fixées pour la détermination des fermages de nouveaux baux ruraux.

Les loyers par hectare pour une année N sont le résultat de la multiplication du loyer par hectare de l'année N-1 par l'indice national des fermages de l'année N, divisé par l'indice des fermages de l'année N-1.

Par exemple, la formule applicable, pour l'année 2015, est la suivante : loyer par hectare en 2015 = (loyer par hectare en 2014) x (110,05/108,30).

Loyer des bâtiments d'habitation

Pour le loyer des bâtiments d'habitation, il faut se référer à la fourchette de prix arrêtée par le préfet.

Cette fourchette est établie en fonction de l'état et des caractéristiques du logement lors de la conclusion du bail : état d'entretien, importance, confort, etc.

Les minima et maxima sont fixés par arrêté préfectoral. En cas de relèvement ou diminution des fourchettes, l'une ou l'autre des parties prenantes au bail peut solliciter le réexamen du prix sans attendre le renouvellement du bail.

Le loyer est ensuite actualisé à chaque échéance de bail selon la variation de l'indice Insee des prix à la consommation hors tabac et loyers (moyenne établie sur les 12 derniers mois).

L'arrêté correspondant est disponible sur le site de la DDT ou DDTM concernée.